“Nova Luz”, velhos interesses no urbano

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O projeto mostra-se um notável exemplo de “cidade à venda” na linha das propostas do prefeito “caixeiro-viajante” que bem traduz os reais objetivos desta intervenção urbana.

Por Márcia Saeko Hirata e Patricia Rodrigues Samora [18.10.2011 12h40]

Enquanto os meios de comunicação têm dado muita visibilidade ao cronograma da Copa do Mundo e ao andamento das obras para o evento, a prefeitura de São Paulo tem priorizado alguns projetos urbanos polêmicos, seja pela forma com que são elaborados e discutidos, seja pelo modelo de cidade de negócios que pretendem impor ao território. Entre tantos outros que se espalham pela cidade¹, o projeto “Nova Luz” mostra-se um notável exemplo de “cidade à venda” na linha das propostas do prefeito “caixeiro-viajante”, alcunha colocada pelo jornalista Melchiades Filho ao se referir ao prefeito Gilberto Kassab² e que bem traduz os reais objetivos desta intervenção urbana.

A partir da regulamentação do instrumento da concessão urbanística em 2009, o projeto se inclui dentro de outras ações de “requalificação do centro” e, neste caso específico, utiliza a concessão para licitar a um concessionário privado o direito de desapropriar e explorar comercialmente um perímetro de 45 quadras e 2 praças, conformado pelas Ruas Mauá e Casper Líbero e Avenidas Ipiranga, Duque de Caxias e Rio Branco³. Prevista no Plano Diretor Estratégico de 2002 e longe de ser um instrumento de consenso entre urbanistas e juristas, a concessão urbanística se baseia na lei da concessão de serviços públicos para permitir que entes privados se encarreguem, integralmente, da execução de obras de urbanização em territórios delimitados da cidade, tendo como contrapartida o direito de explorá-los. Após regulamentação por lei municipal, um consórcio vem desenvolvendo um plano urbano para os bairros Luz e Santa Ifigênia, a ser seguido pelo concessionário, causando revolta entre moradores e lojistas locais, que denunciam ter pouco espaço para discussão do projeto. Alegam que as propostas apresentadas pouco ou nada têm a ver com suas necessidades cotidianas e temem ser desapropriados a “preço de cracolândia”, em alusão crítica ao estigma criado pela imprensa que desqualifica a totalidade do território e ignora a presença de ricos elementos urbanos, tais como dinâmico comércio especializado de informática, eletrônicos e artigos para motocicletas, edifícios reivindicados pelo movimento de moradia do centro, história e localização ímpar.

Alegam que as propostas apresentadas pouco ou nada têm a ver com suas necessidades cotidianas e temem ser desapropriados a “preço de cracolândia”, em alusão crítica ao estigma criado pela imprensa que desqualifica a totalidade do território e ignora a presença de ricos elementos urbanos, tais como dinâmico comércio especializado de informática, eletrônicos e artigos para motocicletas, edifícios reivindicados pelo movimento de moradia do centro, história e localização ímpar.

Cabe aprofundar o significado da própria concessão urbanística, utilizada como ferramenta para viabilizar a “renovação”4 de uma área degradada, ou, de modo mais preciso, negligenciada, posto que há algumas décadas o poder público deixou de investir nos serviços de zeladoria urbana da região, uma das principais causas da perda de valor dos imóveis e sua consequente ocupação por moradias e serviços mais populares5.

O projeto preliminar, denominado “consolidado” e apresentado há dois meses, expressa o desejo de “potencializar” os usos existentes e atrair outros, novos, ligados à tecnologia e serviços. No entanto, as soluções adotadas demonstram pouca sintonia com as reais necessidades da região e dos que hoje ali vivem e trabalham e, em grande medida, não atendem às demandas de intervenções urbanas da cidade. Pelo contrário, apontam para agravos a temas fundamentais como o déficit habitacional municipal e a distribuição territorial da população mais pobre, bem como para mais uma fase de supressão da história e da cultura popular de seu centro antigo. Sendo assim, que tipo de usos, de fato, o projeto pretende “potencializar”?

As ações urbanas propostas têm como objetivo implantar no perímetro novos usos e serviços a partir da construção de empreendimentos comerciais e residenciais de alto valor agregado, tirando partido da sua localização estratégica. Tal abertura de frente imobiliária se deve, principalmente, à integração da estação da Luz à linha 4 do metrô, tornando-se o mais importante hub6 de transporte urbano e regional do país e a partir do qual será possível acessar a estação Faria Lima, situada na avenida que possui o metro quadrado de escritórios mais valorizado da cidade, em cerca de 15 minutos.

Em todas as ocasiões em que o projeto é apresentado, os técnicos da Secretaria de Desenvolvimento Urbano enfatizam, entre seus pontos fortes, a preexistência de considerável infraestrutura de transporte. Apoiado nesta característica local, o estudo de viabilidade econômica do projeto enfatiza o potencial de valorização imobiliária dos futuros empreendimentos. Como resultado, o conceito de “interesse público” é deturpado num projeto que privilegia, no modelo de cidade proposto, o interesse de apenas uma parcela da população, aquela ligada à elite econômica.

O histórico do processo de construção desse projeto indica a origem da disparidade entre os usos previstos e os locais existentes. Houve descompasso entre a participação da sociedade em geral e da população diretamente afetada, como é exemplo a tardia formação do Conselho Gestor da ZEIS7 em relação à elaboração do projeto preliminar. Este, por sua vez, pouco ou quase nada se refere às diretrizes de urbanização da ZEIS, formulada pelo Conselho, e menos ainda atende às necessidades habitacionais levantadas no cadastro da concessionária, a ser refeito pela Prefeitura somente após pressão deste mesmo Conselho. As Audiências Públicas igualmente causam frustração, à medida que os atingidos não sentem suas demandas acolhidas. A dificuldade de participação popular na elaboração de um projeto com tamanho impacto de vizinhança causa estranheza e impede o desenvolvimento de modelos de maior riqueza urbana.

Uma questão central se refere ao tratamento dado à habitação num projeto que pretende fomentar um modelo de cidade compacta, no qual terrenos e imóveis ociosos são recuperados para o repovoamento de bairros com boa infraestrutura urbana, porém com perda populacional. Os distritos Luz e Santa Ifigênia possuem, segundo dados do censo de 2010, densidade populacional cerca de 4 vezes superior à média da cidade de São Paulo, configurando uma das regiões com maior ocupação do centro histórico. Por isso, é de se supor que a manutenção dos atuais moradores deveria ser uma premissa importante no modelo a ser desenvolvido para a região, visando evitar o efeito contrário, ou seja, a diminuição da densidade, como vem ocorrendo com bairros do chamado centro expandido da cidade.

Neste sentido, os autores do projeto argumentam que a produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação para Mercado Popular (HMP), bem como os empreendimentos habitacionais produzidos para outras faixas de renda devem ampliar a oferta habitacional da região. Referem-se a previsão de produção de cerca de 2100 unidades habitacionais em uma das ZEIS que se encontra no interior do perímetro.

Situadas em bairros centrais, as ZEIS 3 visam ampliar a oferta de habitação popular e subsidiada (HIS e HMP) bem localizada na cidade, com incentivos principalmente relacionados ao aumento de potencial construtivo dos imóveis demarcados. Pode-se assim garantir, pelo mercado ou pelo poder público, este tipo de produção habitacional em boas localizações, tendo em vista que os altos preços dos imóveis dificultam a construção de moradia popular em bairros que não sejam periféricos.

Servem, assim, como importante elemento para enfrentar o déficit habitacional municipal e a demanda por habitação na área central, expressa, por exemplo, em seus inúmeros cortiços e alguns edifícios ocupados por movimentos de moradia.

Na “Nova Luz”, no entanto, a ZEIS existente não funcionará como um elemento para promover habitação social no centro. Os empreendimentos de HIS propostos, além de se restringirem ao perímetro da ZEIS, sequer são suficientes para atender, em sua totalidade, tanto os moradores a serem removidos para implantação do novo modelo urbano, quanto aqueles que, mesmo não sendo removidos, já sofrem com a especulação imobiliária e não conseguem renovar seus contratos de locação com custos compatíveis com sua renda familiar. Dentro do perímetro do projeto e principalmente em suas proximidades, há cortiços e imóveis ocupados por movimentos organizados de moradia, cujos moradores, em sua maioria trabalhadores da região, poderiam participar dos benefícios da remodelação urbana proposta, mas inexplicavelmente não foram considerados. É patente, portanto, que a intervenção na ZEIS8 proposta pelo “Nova Luz” irá servir como repositório das famílias removidas, deixando livres para o mercado os terrenos com maior potencial de valorização, isto é, aqueles em que o zoneamento é menos restritivo que o da ZEIS, cujo uso deve ser predominantemente habitacional. Troca-se, assim, moradia popular previamente existente por usos mais interessantes ao mercado. Por outro lado, as ZEIS parecem ser a pedra no sapato dos investidores, que consideram desestimulante a presença concentrada de moradia popular na proposta urbanística, em vez de pulverizá-la por todo o território9.

Outro grupo vulnerável ignorado pelo projeto é o de moradores em situação de rua, muitos dependentes químicos. O levantamento da própria concessionária apontou 922 pessoas no perímetro do projeto, o que representa 7% de toda a população de rua da cidade, número que exige uma contundente política pública integrada entre a intervenção urbana e as políticas de saúde, assistência social e trabalho. Não há nenhuma proposta consistente referente a estes moradores, que não têm condições de serem atendidos com unidades habitacionais financiadas diante da precariedade de sua inserção social via mercado de trabalho.

Com relação ao trabalho e às atividades de geração de renda, nota-se uma disparidade na consideração dos novos negócios, que buscam ampliar a taxa de emprego da região, e o tratamento a ser dispensado aos negócios hoje existentes, que são 2.278 estabelecimentos comerciais com 16.806 funcionários segundo o projeto. A escala das intervenções urbanas pode causar perda de postos de trabalho, com impactos negativos ao longo dos 15 anos de implantação previstos.

Medidas mitigadoras são cobradas pelos comerciantes, preocupados com o aumento dos valores imobiliários em seus contratos de locação bem como a queda de consumidores durantes as obras, colocando em risco inúmeros negócios de um pólo comercial que é referência para toda a América Latina. Um outro grupo de trabalhadores, o dos catadores de materiais recicláveis, também não poderia ter sido ignorado diante da envergadura do projeto urbanístico que se propõe para a região, e que perde a oportunidade de incorporar os avanços ambientais e sociais trazidos pela Política Nacional de Resíduos Sólidos.

Embora haja propostas de escolas e centros de promoção humana para formação dos trabalhadores e desempregados residentes na região da Luz, e que seriam absorvidos nos novos usos, não está claro se os salários aferidos por estes trabalhadores permitirão que os mesmos permaneçam residindo no local após a valorização. Há que se questionar se os empregos que estes moradores conseguirão de fato lhes oferecer a renda necessária para pagamento dos financiamentos habitacionais para a Habitação de Mercado Popular. Enfim, diante da tendência atual de precarização das condições de trabalho, a interferência numa região de significativa dinâmica comercial e que absorve tantos trabalhadores deveria ser mais cuidadosa, diante dos impactos sociais e econômicos que pode gerar.

No âmbito da cultura, outra preocupação expressa pela população local se refere à eliminação do patrimônio imaterial. Frases de efeito que citam desde Adoniram Barbosa à produção cinematográfica da “boca do lixo” são recorrentes nas apresentações do projeto. De fato, há uma história que resultou em pontos de encontro de grupos de expressão musical que, à falta de espaços públicos adequados, periodicamente ocupam seus bares e lojas de instrumentos musicais: quem conhece a região sabe onde ouvir uma voz afinada acompanhada de um bom cavaquinho, diversão gratuita e de qualidade. A distância entre discurso e prática, na “Nova Luz”, é gritante: não há referências no projeto que acolham estas práticas e, ainda, propõe-se a demolição de pontos relevantes de reunião e de construção de uma sociabilidade local, tais como o conhecido Bar Léo, anulando uma particularidade que já compõe a riqueza cultural da cidade.

Por outro lado, os também reconhecidos grandes equipamentos culturais, como a Pinacoteca e o Museu da Língua Portuguesa, recebem reforço de sua presença no perímetro por meio da articulação de espaços livres, formado por espaços abertos, “âncoras locais” e circulação de pedestres, estas classificadas em primárias e secundárias. No entanto, a quase totalidade do perímetro será composta de usos privados para exploração comercial. O espaço público, salvo exceção de uma nova praça na rua Conselheiro Nébias, se resume a ciclovias e passeios. O modelo urbano resultante carece de áreas de entretenimento e cultura voltados à prática cidadã local e cotidiana, de escala mais modesta do que os museus e salas de espetáculos propagandeados. Bibliotecas, espaços de brincadeiras infantis e quadras esportivas são necessários para que diferentes grupos sociais convivam, elementos que dão vida aos bairros e são obrigatórios em qualquer projeto de cidade, sobretudo quando este é financiado com recursos públicos10.

Caso seja definitivamente considerada constitucionalmente legal, a concessão urbanística da “Nova Luz” tem a responsabilidade de ser a primeira experiência a aplicar este tipo de instrumento urbano no país. Na forma em que se apresenta, no entanto, o projeto demonstra não contribuir para a produção de uma cidade democrática e plural ao optar, lamentavelmente, por ser uma questionável parceria público privada na qual o interesse individual deverá prevalecer sobre o coletivo. econômica. Ver: http://www.estadao.com.br/noticias/impresso,nova-luz-prefeitura-ja-admite-pagar-13-da-obra,757468,0.htm.

1 A Prefeitura tem apresentado uma série de propostas de projetos urbanos para a cidade com base nas Operações Urbanas. As que também têm gerado fortes reações por parte de seus moradores são as da Água Espraiada, na Zona Sul, e a da Água Branca, na zona Oeste.

2 Coluna do jornalista na Folha de São Paulo, de 03 de outubro de 2011.

3 Cf.Art. 239 da lei municipal 14.917/2009 que regulamenta o instrumento da concessão urbanística: “O Poder Executivo fica autorizado a delegar, mediante licitação, à empresa, isoladamente, ou a conjunto de empresas, em consórcio, a realização de obras de urbanização ou de reurbanização de região da Cidade, inclusive loteamento, reloteamento, demolição, reconstrução e incorporação de conjuntos de edificações para implementação de diretrizes do Plano Diretor Estratégico.”

4 As expressões entre aspas, de agora em diante, referem-se às retiradas dos documentos do projeto “Nova Luz”.

5 Segundo a urbanista Mariana Fix, a proposta da “Nova Luz” traduz uma inversão de valores, já que “[…] a própria redução de serviços públicos nessas regiões passa a ser utilizada como justificativa para a implantação de formas empresariais de gestão, levando os governos locais a se alinharem com promotores imobiliários, e a assumirem uma gestão de tipo empresarial das cidades”. Ver Nader, V. (2009) http://www.correiocidadania.com.br/index.phpoption=com_content&task=view&id=3233&Itemid=79

6 O termo “hub” é comumente usado para se referir a nós de transporte intermodais, ou seja, pólos que reúnem diferentes modalidades de transporte.

7 ZEIS são as Zonas Especiais de Interesse Social, instituídas pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, de 2002. Quando situadas em áreas centrais, recebem a denominação “ZEIS 3” e tem como objetivo induzir que imóveis subutilizados ou degradados sejam utilizados prioritariamente para fins de Habitação de Interesse Social (HIS), voltada para famílias de 0 a 6 salários mínimos, e Habitação para o Mercado Popular (HMP), para faixas de renda familiar entre 6 e 16 salários mínimos, na proporção de 40% da área construída para HIS, 40% para HMP e 20% para outros usos. Os perímetros das ZEIS devem ser objeto de Plano de Urbanização específico, a ser aprovado pelo Conselho Gestor das ZEIS, que por sua vez conta com representantes dos moradores, proprietários e poder público. No perímetro da “Nova Luz” há duas ZEIS, que ocupam menos da metade da área de projeto.

8 Neste projeto, as ZEIS não apenas concentram toda a moradia popular prevista (1160 unidades para HIS, e 992 para HMP) como, também, a maioria dos futuros equipamentos sociais. Estima-se que o número de remoções fique em torno de 650 famílias e que, em tese, serão relocadas nos empreendimentos implantados na ZEIS. Contudo, a maior preocupação dos atuais moradores e do movimento de moradia se refere aos moradores que vivem de aluguel e que tradicionalmente são os primeiros a serem expulsos em projetos urbanos semelhantes. 81,38% das famílias residentes no perímetro ganham até 6 s.m., representando 2.317 famílias num universo de 2.847 pesquisadas.

Outro dado significativo é que cerca de 50% dos moradores da área vivem em imóveis alugados. Estes números indicam que a produção habitacional prevista na ZEIS, caso seja viabilizada e corretamente direcionada aos moradores cadastrados, não atuaria para ampliar a oferta de habitação popular no centro, já que só no perímetro do projeto a demanda por HIS é maior que 1160 unidades habitacionais. A AMOALUZ também já registra a ocorrência de famílias que estão tendo dificuldade de manter seus contratos de locação, uma vez que os proprietários já esperam a valorização do projeto e pretendem negociar seus imóveis para outro público, com maior poder aquisitivo.

9 Conforme testemunho de Claudio Bernardes, vice presidente do SECOVI, em matéria veiculada pelo Estadão: “Ele ainda refuta as críticas de urbanistas, de que o mercado não quer construir moradias populares com pequena margem de lucro. ‘Queremos construir, mas de forma pulverizada. Não podemos criar um Cingapura dentro de um espaço que pretende ser modelo de requalificação no País’.” Disponível em: http://www.estadao.com.br/noticias/cidades,mercado-imobiliario-abandona-revitalizacao-da-nova-luz,457958,0.htm. Acesso em 8 de outubro de 2011.

10 Para garantir o lucro da empresa concessionária, a prefeitura terá de arcar com 1/3 dos custos de implantação do projeto, num aporte de cerca de 355 milhões de reais conforme o estudo de viabilidade.

Dra. Márcia Saeko Hirata e Dra. Patricia Rodrigues Samora são pesquisadoras de pós doutorado do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo.

http://www.revistaforum.com.br/conteudo/detalhe_noticia.php?codNoticia=9537

Sobre Marcos O. Costa

Arquiteto Urbanista formado pela FAU Mackenzie com mestrado em estruturas ambientais urbanas pela FAUUSP. Associado à Borelli & Merigo, onde desenvolve projetos nas áreas de edificações e urbanismo. É professor da FAAP e da Escola São Paulo. A publicidade exposta neste Blog é de responsabilidade da Wordpress
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